全面解读“新国五条”对商业地产领域弊大于利?_ag百家乐

本文摘要:全球经济局势简单。

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全球经济局势简单。次贷以来美国经济快速增长有所起色,欧盟却陷于债务泥潭,就越湿越大。

经济学家们预测国内2013年GDP为8%,略好于2012。但通胀压力不利,可能会超过全年平均值3.5%。而这些,是此次新国五条实施的宏观大背景。从房地产行业来看,自2009年12月份以来,政策先后四次升级,分别是2010年1月的国十一条、4月的国十条、9月的9.29新政、2011年1月的新国八条。

市场内向生长和政策抨击,有如拉锯战,此消彼长。总体造成住宅市场黄金十年落得,商业地产却在政府引领和资本逐利抗拒下顺利逆袭。正逢政府重选,2013年1月份,标杆城市,脆弱的房价下跌比例显著下降,若无新政策弹压,住宅市场量价齐升几成定局。

2013年1月,全国70个大中城市中,与上月比起,价格下降城市有10个,持平的城市有7个,下跌的城市有53个。而对于新的实施的新国五条,笔者指出第1,第2,第5这三条最不具杀伤力。第一条目标问责,根据2011年的经验,不足以使地方政府如履薄冰,此条是其他所有政策需要落地的确保措施。

第二条,关键是差异信贷,作为颇受此祸的同行应当还忘记2010年,银行还参加售楼部,展开按揭专场,但到了2011年就开始闭门不出,去找各种理由和借口审查按揭资格,推迟程序。以至于一般的办事人员都要被塞红包,请客吃饭,甚至个别银行拒绝股东以私人名义存款几千万,然后才有信贷额度。

之前传言的二套房首付,有可能提高至7成,甚至停贷空穴来风。即便现有信贷政策,严格执行,某种程度不会导致楼市又一次寒冬。第五条,强化市场监管,从现有态势看,很有可能局部区域构建客户信息联网,这不足以使得限外、限贷、出租汽车的为事例提高。

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为何?因为,目前妨碍联网区域和速度的仅次于阻力,是人为因素,原因吗,都不懂的。总体来看,住宅市场总体调控基调已以定,2013年楼市调控堪称料敌于先,新国五条落地后,由于翘尾因素,一线及重点城市量价涨势一时间无以驭,但将来来看预见又是一个漫长的寒冬。商业地产在这几年间,逆势生长,且可逃出三限的必要束缚,但新国五条将通过压制住宅销售,间接压制商业地产,对商业地产领域弊大于利。为何?因为,目前的绝大多数开发商所使用的以住养商模式,本就背后风险。

这里所说住养商有三层含义:第一是住宅领域赚的资金,沦为商业地产的敲门砖;第二,利用现有项目里的住宅销售,研发后期商业;第三,原先住宅研发团队居多,选育到商业地产研发,特别强调团队的在自学能力。详细分析就是:第一,以住养商模式生不逢时,企业转型浅滩沉没。一般研发企业转型思路,是利用住宅销售的现金流,来构建商业滑动研发的方式,而这合适在房地产行业的下降时期。

从09年12月这轮调控以来,房地产大周期仍然正处于上行、筑底、并刚有下行迹象。更何况,如今,凡开发商必言商业,凡企业战略必言转型,此时转型面对的将是未来出现异常白热化的竞争。

特别是在是遭遇新国五条,从住宅转型商业的研发企业,很有可能熬不过这个冬天,就杀在转型期。第二,政策抵挡能力过于,但时逢调控,雪上加霜。首先,商业物业选址犯规,比如选址新城项目,或者区域新的商圈项目,目前大多估算悲观,忽视了基本的商业培育周期、对大体量同质化竞争视而不见、多以拆分产权销售先天性发育不全;其次,运管缺失,先天不足再加后天经营管理缺乏经验,对于那些没商业地产研发经验,没低成本融资渠道,没现代商业地产经营理念的开发商,最关键的是在没国家涉及政策,切断资本市场和商业市场之前,用住宅开发商的现金流反哺商业,只不过是把商业和住宅风险绑在了一起,一旦市场遭遇调控,整个项目无以不受影响。

第三,无商家资源,招商能力不强劲,商务谈判正处于劣势。调控时期,大多数企业在招商谈判中的劣势地位更为显著。总的来讲,住宅市场在未来细化后的新国五条围歼下,必定是弱不禁风,住宅销售尚且阻力重重,反问住宅反哺商业之美事?投资渠道狭小,不动产沦为投资吸金池固然是真为,但利空消息变换下的住宅市场,和间接受害者的商业地产领域,如何能在新一轮调控下逆袭,忘是非常简单的住宅有限,必定商业地产疯狂来推理小说的?商业地产,虽然再行商业,后地产,但依然是以地产为载体!电商冲击下,以餐馆百货为代表的传统零售业四面楚歌,泥菩萨过河自身难保,何以再行用主力店的身份为商业地产项目造势?。

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